Mietrecht - Kündigungsschutz

Ihr gutes Recht.





Der Vermieter hingegen kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und nachweisen kann, § 573 Absatz 1 BGB.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

• der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, (zum Beispiel Zahlungsrückstände, häufige unpünktliche Mietzahlung, vertragswidriger Gebrauch durch unerlaubte Untervermietung, Belästigung anderer Mieter etc.)

• der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf) oder

• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung oder dess Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. 
  

  Allerdings reicht die bloße Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung eine höhere Miete zu erzielen, hierfür nicht aus, § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB.
  

Nicht ausreichend für die Begründung eines berechtigten Interesses sind zudem Kündigungen, die

• willkürlich erfolgen,
• um die Wohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln oder
• um die Miete zu erhöhen (Änderungskündigung).

Wenn der Vermieter letztlich jedoch ein berechtigtes Interesse geltend machen kann, richtet sich die Kündigungsfrist nach § 573 c BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. 
(Beispiel: Bei Kündigung bis zum 3. Januar wird diese mit Ablauf des übernächsten Monats, also Ende März wirksam.)

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. (Im obigen Beispiel also nach 5 Jahren bis Ende Juni nach fünf 

Eine Sonderregelung gilt noch für die neuen Eigentümer einer in eine Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung: hier kommt dem Mieter noch eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren zu Gute.




Wenn die Kündigung durch den Vermieter auf Grund eines berechtigten Grundes grundsätzlich rechtmäßig ist, kann der Mieter sich unter Umständen noch auf die sogenannte Sozial- bzw. Härteklausel berufen, die für den Mieter einen Bestandsschutz bedeutet.

Der Sozialwiderspruch ist in § 574 BGB geregelt und setzt eine wirksame Kündigung seitens des Vermieters voraus:

Absatz 1:
Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu recht-
fertigen ist.
Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Ob eine Härte für den Mieter vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls und immer in einer Gesamtschau aller maßgeblichen Umstände im Rahmen einer Interessenabwägung zu beurteilen.

Die Bestimmungen zur Härteklausel in den §§ 574 bis 574 c BGB sind zwingendes Recht und können im Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden, vgl. § 574 Absatz 4 BGB.



Wenn eine Härte vorliegt, ist der Mieter berechtigt, vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Dabei sind einige Punkte zu beachten:

Zunächst muß der Widerspruch schriftlich verfasst werden und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt und auf dessen Verlangen hin auch begründet werden, § 574 b Absatz 1 und 2 BGB.

Wenn die Widerspruchsfrist versäumt wird, kann der Mieter eine Härte nicht mehr geltend machen.

Allerdings ist er dann nicht an die Zwei-Monats-Frist gebunden, wenn ihn der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht explizit auf das Widerspruchsrecht und die dafür geltende Frist hingewiesen hat, § 574 b Absatz 2 Satz 2 BGB.



Voraussetzung für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist neben dem wirksamen Widerspruch, daß die Beendigung des Mietverhältnisses zum vorgesehenen Kündigungszeitpunkt für den Mieter, seine Familienangehörige oder andere Personen seines Hausstandes eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Ob dies der Fall ist, ist durch eine Interessenabwägung zu ermitteln.

Auf der Seite des Mieters kommen als Gründe in Betracht:

• hohes Alter
• Gebrechlichkeit
• Schwangerschaft
• Pflegebedürftigkeit
• bisherige Mietdauer
• Schwerbehinderung
• geringes Einkommen
• größere Anzahl von Kindern
• vom Mieter geleistete besondere Aufwendungen
• besondere persönliche oder berufliche Belastungen
• notwendige Umschulung von Kindern zu einem ungünstigen Zeitpunkt

Bei der Schwierigkeit, angemessen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen, muß der Mieter seine diesbezüglichen (ernsthaften) Bemühungen natürlich gegebenenfalls nachweisen, wobei ihm hinsichtlich der Miethöhe für den Ersatzwohnraum nur die ortsübliche Vergleichsmiete zuzumuten ist.


Auf der Seite des Vermieters ist bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen:

• wiederholt verspätete Mietzahlung
• Eigenbedarf, auch für nahe Verwandte
• Zerrüttung des Verhältnisses zum Mieter
• die Aussicht, eine höhere Miete zu erzielen

Allerdings ist zu beachten, daß der Vermieter im Prozeß nur diejenigen Gründe geltend machen kann, die er im Kündigungsschreiben an den Mieter auch benannt hat oder die danach entstanden sind, § 574 Absatz 3 BGB, während der Mieter alle für ihn günstigen Aspekte auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist jederzeit vorbringen kann.


Wenn das Ergebnis der Interessenabwägung für den Mieter spricht, wird erforderlichenfalls durch das Gericht mittels Urteil festgestellt, daß das Mietverhältnis (unter Umständen zu geänderten Konditionen, § 574 a Absatz 1 Satz 2 BGB) fortgesetzt wird, § 574 a Absatz 2 Satz 1 BGB.

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